대출의 위험은 가급적 많은 돈을 대출하려는 가계와, 더 많은 이자수익을 얻으려는 금융사의 이해가 맞물려 과다대출이 발생하는 상황이다.

대출이 지나치면 가계는 빚을 감당할 수 없는 처지에 빠지기 십상이고, 금융사도 부실대출로 위기에 빠질 수 있다.

그런 위험을 방지하기 위한 대표적 대출 규제장치가 주택담보대출비율(LTVㆍLoan to Value Ratio)과 총부채상환비율(DTIㆍDebt to Income Ratio)을 적용하는 방식이다.  LTV 규제는 주택담보대출에서 주택 시가의 몇 %를 담보 자산가치로 인정할지를 정해 그 이상의 대출을 규제하는 식이다. 그에 비해 DTI는 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 비율을 따져 일정 비율 이상의 대출을 막는 방식이다. 국내에선 2002년 8월 처음으로 LTV 규제가 시작됐다.
 
2000년대 초부터 부동산 경기가 과열되며 자칫 과다한 주택담보대출로 경제거품이 발생할 위험이 컸다. 그래서 전국 모든 주택에 대해 LTV 60%를 넘는 대출을 규제했다. 혹자들은 이것을 보고 "노무현의 선빵"이라고 표현하기도 한다. 이러한 조치가 없었다면 아마 2008년 세계 경제위기때 우리는 제2의 IMF로 들어섰을 것이다. 이명박 정부 들어서 어떻게든 경제를 살려보려고 부동산 경기를 띄어 볼려고 갖은 노력을 했지만.. 결국엔 4대강 사업이라는 토목 공사에 열을 올렸다.

주택규제를 풀어 거품을 형성하려고 했지만 위에 말한 조치들 때문에 쉽지 않았다. 박근혜 정부들어서 다시 위의 조치들을 푸는 논의가 진행되고 있다. 경기침체의 원인을 거품에서 다시 찾으려고 하는 신자본주의의 표본이다. 물론 아파트 가격 하락은 중산층에 있어서 최악의 시나리오다. 버블7지역의 소위 말하는 중산층은 아래와 같을 것이다.

월소득 500만원 이상의 30평대 아파트를 소유한 40대 중반의 4인 가족! 겉으로 보기엔 정말 황금빛 인생 아닌가? 누구나 바라는 직장인들의 모습이지만 실상을 따져보면 암울하다 자 면밀히 파헤쳐 보자!
 
1. 월소득 500만(세후) - 4인가족 한달 평균 생활비(2013년 통계청 기준) : 163만원 - 1인 자녀 한닲 평균 교육비 (2012년 교육청기준) : 30만원*2명 = 60만원(15세 이하) 15세 이상 80만원 책정 - 30평대 아파트 평균 가격 (2013년 부동산114 기준) : 전세 3억, 매매 5억 - 구입시 보통 60-40% 주택담보대출로 구매 : 연이자 3-4% 내외 *2억5천만원 3% 대출시 한달이자 625,000원 지출(2년거치 분할 상환시 20년 만기) : 2년후 월리금 균등상환시 약 200만원 대출상환금액 발생 2. 실제 생활비 계산 - 생활비 163만+교육비 60만+ 주택상환금 200만원 = 423만원 지출
 
3.경조사비+기타 잡비 : 월 30만원 정도 소요 = 423만+30만 => 453만원
4. 즉.. 실제 500만원을 벌고 좋은 집에 좋은 회사를 다니고 있지만... 하우스푸어, 랜트 푸어란 말이 나올수 밖에 없는 상황
5. 이런 상황에서 집값이 폭락한다면, 5억짜리 집값의 5%만 떨어져도 2천5백만원 : 한달이자 14만5천원 발생(추가 부담금) *2천5백만원 추가 대출시 제2금융권 7% 이자 적용 시 (30% 하락시 1억5천만원 : 한달 이자 875,000원 발생) 즉... 대출이자 감당 못하는 가구 속출(보통 20-30% 하락시 급매물 증가 및 파산 급증) 여러가지 이유에서 집값은 네가지 큰 틀에서 움직일 것이라는 예상들을 내 놓고 있다

1. 지형적 이동 : 지정학적 위치 및 학군이 좋은 집값은 크게 안 떨어진다(강남,역세권 등)
2. 형태에 따른 이동 : 빌라,단독주택,주상복합 건물 -> 원룸,오피스텔,소형 아파트로 이동한다 (도심형 주택)
3. 식구에 따른 이동 : 가족수가 늘어남에 따라 큰 평수의 집이 필요하여 수도권으로 이동 (일산,남양주,경기권)
4. 나이에 따른 이동 : 전원생활을 꿈꾸는 노인들의 이탈 및 의료,복지 혜택을 받기위한 도심으로의 재 진입(실버세대)
6. 한국의 자산은 주택이 90% 이다 대한민구의 자산은 주택이 90%이다. 즉 바로 현금화 할 수있는 자산이 거의 없다고 보면 맞는 말이다 부모님 세대엔 빨간색 벽돌집 한 채 갖는 것이 인생의 목표였지 않았는가?? 만약 집을 꼭 구매해야 겠다고 생각한다면 위의 4가지 법칙을 잘 고려해서 알아보기 바란다 정말 살집을 합리적으로 구매해야 겠다면 말이다
7. LTV/,DTI는 규제 축소가 과연 좋은 일 일까? 당장 주택 구입 자금이 부족한 사람들에게는 단비와도 같은 소식이다 평생 집 구입을 위해 덜 먹고 덜 배우고 덜 소비하면 된다는 사고 방식이 있는 사람에게도 물론 좋은 소식이다.
 
하지만..대부분의 일반 서민들에게는 정말 쥐약과 같은 처방전이다 집에 대한 로망, 주택불패에 대한 로망 그리고... 미래를 담보잡혀 살게 되는 현실! 과연 여러분들은 어떤 선택을 할 것인가? 판단은 각자의 몫이고, 결정에 따른 책임역시 각자의 몫이다.
 
8. 그래도 미쳤다고 정부가 추진한다면?? - 신혼부부에 한정 적용(내생애 첫 주택 구매시만) - 식구들이 많아 좀더 큰 평수로 이사 가려고 하는 경우 적용(가족 구성인원 5인 이상) - 전담은행을 1-2곳 선정하여 집중관리(부실로 발전할 가능성이 매우 높아 체계적 관리가 필요함)