SBS방송 깡통주택규모 72兆…"집값, 아직 바닥 찍지 않았다"고 밝혀
■부동산 프리미엄 -정남수 선대인경제연구소 팀장
국내 주택경기 침체가 장기화되면서 일본식 장기침체로 가고 있다는 의견이 제기되고 있다.
◇일본식 장기침체란
쉽게 말해 빚 때문에 쌓인 경제적 거품이 꺼지면서 발생하는 현상이라고 볼 수 있다. 이러한 문제가 경제적 사회적 문제와 맞물려 경기 침체에서 회생하지 못하고 하락하는 흐름이 일본식 장기침체를 의미한다고 볼 수 있다.
◇국내 주택경기 전망
부채의 주체가 기업인 일본과 달리 국내 시장은 가계가 주체라는 점에서 차이가 있다고 생각한다. 하지만 구조적으로 빚으로 인한 버블 발생 구조는 같다. 중요한 것은 버블 발생후 침체된 경기의 회생 여부인데 일본이 회생하지 못했던 원인은 인구구조 때문이었다. 고령화 되는 사회구조에 따라 시장의 활기가 떨어지고 매수 주체가 부재한 상황이 도래한 것이다. 현재 국내 시장 역시 비슷한 흐름을 보이고 있다고 판단한다. 일본의 장기불황이 시작된 첫 해인 1991년 고령화 비율이 12.4% 수준이었다. 내년 한국의 고령화 비율이 12% 수준이라는 점에서 국내 주택 경기 역시 일본과 비슷한 흐름을 보일 가능성이 있다고 판단한다.
또하나 중요한 것은 주택의 구매 연령층이다. 주택 구매 가능 연령대인 35~ 54세 비율을 살펴보면 일본의 경우 1991년 이후 주택 구매 가능 연령대가 감소했다. 국내 역시 지난해 부터 해당 연령대 비율이 감소하는 흐름을 보이고 있다. 이에 더해 세계 경제의 개선이 나타난다면 국내 주택 시장의 회복을 기대해 볼 수 있다는 의견도 있다. 하지만 과거 2001~2007년 세계 경제의 호황기와 함께 좋은 흐름을 보였던 국내 주택 경기 흐름이 가계부채 통계가 만들어진 2003년 부터 2007년까지의 5년간 가계부채 증가가 190조원에 이르렀다. 이 중 주택 대출은 293조원에 달했다. 이는 세계 경제 호황기와 함께 국내 시장 주택 가격 역시 상승 했지만 실제 일반 가계 에서는 수백 조원의 빚을 통해 주택 구매를 했음을 의미한다. 이러한 과거 흐름을 적용해 보면 향후 세계 경제 흐름이 좋아져도 일반 가계에서는 여전히 가계 부채를 통해 주택 구매가 이뤄질 수 밖에 없을 것이다.
◇하우스푸어 현실
현재 한국의 가계 부채는 개인의 문제가 아닌 금융권의 부실과 국가 전체의 부채로 이어질 수 있다는 점에서 우려감이 커지고 있는 것이다. 실제 저축 은행 사태 발생은 부동산 부실에 따른 결과물이었다. 또한 집값 보다 대출금이 높은 주택 이른바 깡통 주택의 규모 역시 72조원 수준에 달하고 있다. 이는 전체 주택 대출의 1/5을 차지하는 규모다. 이와 함께 영세자영업자들의 주택 담보대출이 가계 대출이 아닌 기업대출로 분류 되고 있다. 금융감독원의 추산에 따르면 약 150~180조원 수준이다. 이는 전체 개인의 주택담보 대출의 절반 수준에 달한다. 결국 하우스 푸어에 따른 금융권 부실은 현실에서 가시화되고 있는것이다.
◇주택값 & 매수심리 전망
현재 집값은 바닥이 아니라고 생각한다. 이는 주택의 공급 및 수요 측면에서 이유를 찾아 볼 수 있다. 이미 주택 공급에서는 미분양, 건설업체 위기 상황을 통해 공급과잉이 나타나고 있다. 수요 측면에서도 하우스 푸어, 가계부채 문제 등으로 가시화 되면서 가계부채가 최고한도에 이르고 있다. 정책적, 국가 경제적으로 빚의 총량 규모를 제한해야 하는 시점이 왔다고 보고 있다. 이와 함께 외부적으로 국내 수출경제가 더딘 속도로 개선되고 있어 향후에도 주택 가격의 하락은 불가피 할 것으로 전망한다.
최근 집값과 전세값이 반대로 움직이는 현상이 이어지고 있다. 과거 전세값과 집값이 연동해서 움직여 왔던 주택 시장의 패러다임이 근본적으로 변화하고 있다고 생각한다. 전세값의 상승하는 가장큰 배경은 집값 하락 우려감이다. 일부에서는 전세값의 상승은 주택 매수로 이어질 수 있을 것이란 목소리가 나타나고 있지만 근본적으로 살펴보면 손해를 보면서 집을 매수하는 구조기때문에 적절하지 않다고 생각한다. 오히려 임대 시장이 확장됨으로써 집값 하락에 영향을 미칠 것으로 전망한다.
◇주택활성화 정책 필요성
지금까지 정부의 주택관련 정책은 집을 소유하는 것을 기준으로 만들어졌다. 결과적으로 부동산 가격의 폭등과 빈부 격차로 이어져 왔다고 판단한다. 향후 주택 거래 활성화를 위해서는 소유 위주가 아닌 거주 위주의 정책 마련이 필요하다고 생각한다. 주택 정책의 중심을 서민 주거 안정화에 두고 그에 합당한 제도와 정책을 시행해야 한다고 생각한다. -본 기사는 SBS방송 기사입니다-
